تحلیل «تأمین ۲۴» از دلایل و نتایج «مال سازی» در پایتخت

 

تهران، «مالِ» کیست؟

 

محمدکریم آسایش

کارشناس مسائل شهری

 

تأمین ۲۴/ «مطابق گزارش بانك‌مركزي، متوسط قيمت تمام‌شده يك برج تجاري در تهران با احتساب قيمت زمين، مترمربعي حدود 7ميليون تومان است اما واحدهاي تجاري برج‌ها هنگام فروش حداقل متري 15 ميليون تومان فروخته مي‌شوند كه به اين ترتيب حداقل 100درصد سود فروش نصيب اين سازنده‌‌ها مي‌شود. براي تجاري‌سازها، علاوه بر اين سود آشكار، سود پنهان بزرگ‌تري نيز وجود دارد. زمين يك برج تجاري در تهران از زماني كه براي احداث برج خريداري مي‌شود تا زمان تكميل و فروش واحدها، به‌طور متوسط 349درصد– طبق آمار بانك‌مركزي در سال92- افزايش قيمت پيدا مي‌كند» (1)

 

مال ها دائما در حال تکثیرند: اطلس مال، مگامال، اپال، اردک چوبی، امارلداستار، آبنوس، تات مال، تهران پلازا، مگا پارس، نارسیس،هایپر استار، آبنوس، افشین، چهارسو، تهران مال، رسالت، گل مریم، میلاد-قائم، یاس امید پاسداران، یاس امید پارسیان، یاس امید هنگام، هزار و یک شهر، سرزمین ایرانیان، لت مال، مگا پارس، آجودانیه، دنیای نور، تجاری نیاوران، رز میرداماد، سام سنتر، سرای ابریشم، سپهر خوارزمی، گل شرق، گیوی،نگین شرق، نمادالهیه، مجتمع کوروش، مجتمع اریکه ایرانیان و ...

 

منطقه 22 و مناطق شمالی شهر تهران (1،2،3 و 5) بیشترین میزان ساخت مال ها را به خود اختصاص داده اند. علاوه بر سود سرشاری که گزارش بانک مرکزی از آن پرده برداشته است، طرح تفصیلی تهران نیز به مال سازی و تجاری سازی شهر چراغ سبز نشان داده است.

 

پهنه های S121،S122،S125،S211،S212،S221 آشکارا امکان ساخت مجتمع های تجاری 9 طبقه به بالا را فراهم ساخته اند. (2) علاوه بر این ضوابطی نظیر افزایش طبقات براساس بالاتر بودن مساحت قطعه از حدنصاب قطعه، افزایش طبقه با کاهش سطح اشغال(البته صرفا بر روی زمین و کاهش سطح اشغال شامل طبقات زیرزمین نمی شود) یا قانون نانوشته ی «حق مجاورت» و همچنین امکان تغییر کاربری در کمیسیون ماده 5، این امکان را برای سایر پهنه ها نیز فراهم ساخته اند. (برای مثال در پهنه های G311 و G312 یعنی پهنه های باغسار تفرجی- روددره ای و فضاهای سبز روددره ای بارگذاری تجاری با طرح توجیهی مجاز است یا در پهنه G211 از طریق مصوبه برج باغ،امکان بلندمرتبه سازی تجاری برای باغات فراهم بود).

 

اما چرا شهرداری به گسترش مال ها علاقه مند است؟

 

در بودجه دهه‌هاي 70 و 80 شهرداري تهران، درآمد ناشي از عوارض ساخت‌وساز مسكوني 90 درصد و درآمد حاصل از عوارض ساخت‌وساز تجاري 10 درصد كل درآمد ناپايدار شهرداري را تشكيل مي‌داد اما در حال حاضر اين نسبت تغيير اساسي پيدا كرده و به ترتيب معادل 52 درصد و 48 درصد شده است و علت آن تفاوت فاحش بین عوارض تجاری و عوارض مسکونی از سویی و رکود بازار مسکن از سوی دیگر است.

 

گسترش مال ها چه پیامدهایی دارد؟

 

اولین پیامد این گسترش بی برنامه هم اکنون ظاهر شده است. پدیده «مغازه های خالی» و «پاساژهای مرده». گسترش مال سازی فراتر از میزان تقاضا و بدون مکان یابی، آمایش تجاری و بازارسنجی موجب شده است که مال ها پس از یک دوره اوج و سودهای طلایی به رکود دچار شوند و مغازه های آن ها به فروش نرسد و یا ناچار به کاهش شدید قیمت واحدهای تجاری شوند. این اتفاقی بوده است که در آمریکا مهد مال سازی نیز افتاد و برخی مال ها ناچار شدند به پارکینگ مال های فعال همجوار تبدیل شوند.

 

دومین پیامد مال سازی، کاهش سرانه های خدمات هفتگانه پشتیبان سکونت به سودِ سرانه تجاری بوده است. پهنه های S صرفا برای فعالیت تجاری تعریف نشده اند بلکه برای تأمین سرانه های خدماتی نیز درنظرگرفته شده اند. در طرح تفصیلی برای هر نوع کاربری از جمله کاربری تجاری یک میزان از سرانه درنظرگرفته شده است. اما با مال سازی، فعالیت تجاری سهمی بسیار بالاتر از میزان مورد نیاز به دست می آورد که حاصل کسراز سرانه خدمات(خدمات فرهنگی،ورزشی،آموزشی و ....) است.

 

سومین پیامد مال سازی، تشدید وابستگی شهرداری به درآمدهای ناپایدار است. بالاتر بودن عوارض تجاری از عوارض مسکونی ، شهرداری را که تاکنون از فروش شهر به انبوه سازان ساختمان  و برج سازان منتفع می گردید به فروش پذیری سودآورتر شهر ترغیب می کند.

 

چهارمین پیامد مال سازی، مصرفی سازی شهر و جلوگیری از تبدیل آن به شهرمولد است. این روند برخلاف اهداف و سیاست های اقتصادمقاومتی، سند چشم انداز تهران 1404 و طرح جامع شهر تهران است. نفع برندگانِ مال سازی نه بخش های مولد اقتصادی که بورژوازی مستغلات،واردکنندگان،برندهای خارجی و بورژوازی بوروکراتیکِ شهرداری هستند.

 

پنجمین پیامد مال سازی، آسیب و تخریبِ اقتصاد محلی است.

 

ششمین پیامد مال سازی، تضعیف محلات است که نتیجه تخریبِ اقتصاد محلی است.

 

هفتمین پیامد مال سازی، سواره محوری است. سواره محوری خود تبعات متعددی از جمله آثار زیست محیطیِ ناشی از افزایش استفاده از اتومبیل و تضییع حق پیاده از طریق اولویت بخشی به سواره در سیاست های تردد در شهر دارد.

 

هشتمین پیامد مال سازی، کالایی سازیِ فرهنگ است از طریق وابستگی ذهنی و اجتماعی به خرید. شعار«من خرید می کنم، پس هستم» شعارِ دوران اوج مال سازی در آمریکا بوده است. به تعبیر نعمت الله فاضلی،«نهادهایی مانند مگامال نشانه هژمونی پول در دوران امروز است».

 

نهمین پیامد مال سازی، ایجاد شکلی از انحصار فضایی ناگفته است. مال ها به کسانی تعلق دارند که توانایی خرید دارند، در نتیجه آن هایی را که این توانایی را ندارند را از خود طرد می کنند.

 

دهمین پیامد مال سازی، فضازدایی از شهر و تبدیل آن به مجموعه ای از مکان های گسیخته است که ساکنان شهر با اتومبیل بین آن ها تردد می کنند.

 

چگونه تهران، از تصاحبِ«مال ها»،مالِ مردم می شود؟

 

مال ها پدیده هایی هستند که در چارچوب اقتصاد سرمایه داری معاصر وجود دارند و در ساخت اقتصادی شهرداری تهران از تأمین کنندگان منابع درآمدی هستند. از سوی دیگر نیز در شرایط رکود بازار مسکن، به صورتی اجتناب ناپذیر بخشی از سرمایه گذاری ها به سوی آن ها جلب می شود. در نتیجه حذف آن ها در شرایط فعلی نه ممکن و نه مطلوب است. اما می توان و بایستی اقداماتی انجام داد تا بتوان به کنترل رشد این پدیده، تعدیل پیامدهای آن، بهره مندی از فرصت های آن و مردمی سازی اش مبادرت نمود. برخی از این اقدامات به شرح ذیل است:

 

1) باید ساخت «مال» ها محدود به پهنه های S با امکانِ ساختِ 9 طبقه به بالا شود و در سایر پهنه های S و دیگر پهنه ها،«مال سازی» را ممنوع ساخت.

 

2) بایستی برای استقرار فعالیت ها در پهنه های S مجاز به «مال سازی»، حدنصاب تعیین نمود و بارگذاری فراتر از حدنصابِ کاربری تجاری را ممنوع ساخت تا بتوان به سرانه های استاندارد کاربری های خدماتی دست یافت.

 

3) می باید طرح آمایش تجاری شهر تهیه شود و نیازهای هر منطقه به انواع فعالیت های تجاری سنجیده شود و بانک اطلاعات آن در اختیار سرمایه گذاران قرار گیرد تا ساخت مال ها براساس نیازهای بازار صورت گیرد.

 

4) اجرایی سازی سیاست های سند چشم انداز تهران 1404 و طرح های طرح جامع شهر تهران نظیر مرکز فعالیت های نوین شهر تهران، پهنه صنایع نوین و با فناوری بالا (3) ، زون های صنعتی (4)، محورهای کار و فعالیت، محورهای فرهنگی، خوشه های صنعتی و خوشه های صنعت فرهنگ و مراکز اقتصاد دانش بنیان است.

 

5) اجرایی سازی ماده 16 قانون بهبود مستمر محیط کسب و کار و در  ماده 30 دستورالعمل اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از مشاغل خانگی مبنی بر وظیفه شهرداری جهت ایجاد و گسترش بازارها و بازارچه ها برای توليدكنندگان كوچك و متوسط ايراني و  فروشندگان كم‌سرمايه است تا بتوان در راستای سیاست های اقتصاد مقاومتی، از طریق تقویت اقتصاد محلی به رشد اقتصاد ملی یاری رساند.

 

6) الزامِ«مال ها» به تخصیص سهم مشخصی از فضا به برندهای ایرانی است تا اقتصاد ملی نیز بتواند از سودِ«مال ها» بهره مند شود.

 

7) برای ساختِ«مال» ها در مجاورت دسترسی به حمل و نقل عمومی(مترو،BRT و ...) سیاست های تشویقی درنظر گرفته شود تا توزیع فضایی مال ها براساس شبکه دسترسی حمل و نقل عمومی صورت پذیرد و در نتیجه آثار ناشی از سواره محوری تعدیل شود.

 

8) الزامِ«مال ها» به استفاده از بسته ها و کیسه های قابل بازیافت و زیست محیطی و قابل جذب در طبیعت است تا به عنوان مراکز برزگ خرید بتوانند الگوی مصرفِ بسته ها را از پلاستیک محوری تغییر دهند.

 

9) الزامِ«مال ها» به فضاهای غیرتجاری و غیرکالایی جهت استفاده های همگانی، به عنوان مثال پلازاهای فضای باز.

 

از تلفیق این سیاست ها و اقدامات است که هم می توان رشد مال سازی را کنترل نمود، هم از «مال ها»  برای اهداف اقتصاد ملی و اهداف زیست محیطی بهره برد و هم«مال ها» را مردمی تر ساخت.

 

پانوشت:

 

1- سونامی مال در پایتخت: نورا حسینی، دنیای اقتصاد، اول آبان 93.

2- در طرح تفصیلی شهر تهران، شهر تهران به پهنه های  R، S ،M و G  تقسیم شده است. پهنه R پهنه سکونت ، پهنه S  پهنه فعالیت، پهنه M پهنه مختلط مسکونی با تجاری یا صنعتی یا خدماتی و پهنه G پهنه سبز است.

 

در این پهنه بندی با کدهای سه رقمی انواع این پهنه ها به ریزپهنه هایی تقسیم شده اند که هریک معنای خاص خود را دارند. برای مثال در پهنه سکونت، ریزپهنه هایی چون بافت تاریخی ارزشمند، بافت روستایی ارزشمند، بافت معاصر ارزشمند، مسکونی بلندمرتبه و ... وجود دارد یا در پهنه فعالیت، ریزپهنه های بازار سنتی، گستره ها و مراکز تجاری، اداری و خدماتی، مراکز کارگاهی وجود دارند.

 

در پهنه G ریزپهنه ها شامل پارک های شهری، باغات کشاورزی، اراضی مزروعی، باغسار تفرجی و روددره ای، فضای سبز بزرگراهی، مناطق حفاظت شده محیط زیستی و ... است. هرکدام از این زیر پهنه ها مطابق طرح تفصیلی ضوابط خاص کاربری، تراکم، تعداد طبقات، میزان سطح اشغال و ... را دارند.

 

پهنه S پهنه فعالیت شامل کاربری های تجاری، خدماتی،اداری و صنعتی است. یکی از زیرپهنه های آن شامل بازار سنتی است. سه زیر پهنه به صنعت و فعالیت های کارگاهی تعلق دارد و بقیه زیرپهنه های آن تلفیقی از کاربری های تجاری، اداری و خدماتی را شامل می شود که مقیاس های عملکردی محلی،ناحیه ای، منطقه ای و فرامنطقه ای(فراشهری،شهری،حوزه شهری) را در بر می گیرند.

 

کدهای سه رقمی ذکرشده متعلق به آن زیرپهنه هایی از S است که در طرح تفصیلی به صراحت امکان ساخت مجتمع های تجاری، اداری و خدماتی 9 طبقه به بالا در آن داده شده است.

 

 3- این پهنه از طرح های موضعی طرح جامع شهر تهران است که برای محدوده حکیمیه تهران در نظر گرفته شده است و در آن مطابق طرح قرار بوده است که با توجه به قابلیت های محدوده یعنی زیرساخت های صنعتی و وجود مراکز دانشگاهی و تحقیقاتی، مراکز صنعتی نوین و با فناوری بالا و پاک استقرار یابند.

 

4- زون های صنعتی نیز از طرح های موضعی طرح جامع شهر تهران هستند. به عنوان نمونه می توان به زون صنعتی منطقه 18 اشاره نمود. اصولا طرح جامع شهر تهران از جمله جهت گیری های راهبردی اش تبدیل شهر تهران به شهری مولد بوده است. طرح هایی نظیر «مرکز فعالیت های نوین شهر تهران» در شمال محور انقلاب، طرح پهنه صنایع نوین حکیمیه، زون صنعتی منطقه 18، محورهای کار و فعالیت دماوند و شوش- بعثت همگی در راستای این سیاست تعریف شدند. طرح هایی که البته به دلیل تکیه شهرداری به درآمدهای ناپایدار(تراکم فروشی) هیچکدام جامه عمل به خود نپوشید.

برگرفته از :«تامین 24»

http://tamin24.ir/